Lockdown: le aziende cercano ancora uffici e locali commerciali?

Dopo il lockdown, le aziende cercano ancora locali commerciali o produttivi, per l’acquisto o l’affitto? La risposta è sì, anche se – naturalmente – l’enorme crisi economica provocata dalla pandemia ha radicalmente modificato il panorama immobiliare commerciale e industriale. In questo articolo, approfondiremo l’argomento, scoprendo più da vicino come (e quanto) è cambiato il mercato immobiliare aziendale, e quali sono le nuove esigenze di locazione delle imprese.

Dopo il lockdown, durante la pandemia: cos’è successo al mercato immobiliare commerciale italiano?

Decisamente nulla di buono. Durante il lockdown, lo stop forzato del commercio e della produzione in settori non essenziali ha causato la chiusura di numerose aziende. Gli imprenditori desiderosi di espandersi hanno visto il loro sogno spegnersi: l’assenza di introiti, e le spese comunque presenti (se pur in misura ridotta) hanno eroso i fondi utili alle migliorie aziendali. Non stupisce dunque sapere che i dati ad oggi disponibili, relativi al primo trimestre del 2020, registrano una decisa diminuzione rispetto allo stesso periodo del 2019: il segno meno (e parliamo di cifre superiori al 10%) è sia per il settore immobiliare ad uso residenziale, che per l’edilizia commerciale e ad uso produttivo. In particolare, le transazioni relative agli immobili commerciali registrano una flessione del -16,5%. Guardando ai dati relativi agli immobili produttivi lo scenario è ancora peggiore, con una diminuzione delle transazioni pari al -22,8% rispetto al periodo di riferimento; identica situazione per il ramo agricolo, con una flessione di oltre il -25%.

Questo grave rallentamento è stato determinato non solo dalla netta diminuzione della liquidità aziendale, ma anche dalle tante chiusure, e dalla grande sfiducia dei possibili nuovi imprenditori.

Quali sono gli effetti di questo rallentamento?

Sia per l’acquisto, che per l’affitto di locali commerciali, l’effetto più evidente è una decisa flessione nei prezzi. La diminuzione nei prezzi è – naturalmente – più accentuata nelle aree periferiche; i centri storici delle città più grandi hanno, invece, mantenuto piuttosto bene il proprio valore in termini immobiliari, subendo solo lievi contrazioni.

Ma una generale diminuzione della domanda – e la notevole discesa dei prezzi – non sono gli unici risultati tangibili del lockdown. Infatti, oggi, i locali commerciali, così come quelli produttivi, devono rispondere a dei nuovi requisiti.

Più spazi, più vicini a casa

Sì, parliamo dei requisiti richiesti dalle nuove normative in materia di distanziamento sociale. Gli imprenditori, oggi, cercano locali commerciali e produttivi più grandi: per accogliere in maniera sicura la propria clientela, ma anche per proteggere al meglio i propri dipendenti.

Ma non solo: la pandemia da coronavirus, e il lungo lockdown, hanno obbligato moltissimi imprenditori a riconsiderare la posizione del proprio locale commerciale, o del sito produttivo. È semplice intuire perché: tutti gli imprenditori proprietari di attività chiuse con il dcpm di Marzo, se residenti in un comune diverso rispetto a dove è situato il locale commerciale, non hanno potuto controllare in prima persona la propria attività. E hanno avuto oggettive difficoltà durante la riapertura: non solo per l’aspetto burocratico legato agli spostamenti, ma anche e soprattutto per una questione psicologica. Diminuire gli spostamenti è diventata la normalità per tutti, imprenditori inclusi; e per la clientela, l’usufruire dei negozi di vicinato è ormai diventata un’abitudine indispensabile.

Per questa ragione, per l’acquisto e l’affitto dei locali commerciali, le statistiche mostrano un trend molto chiaro: sono sempre più richiesti locali di ampia metratura, immersi nei centri abitati popolati dalla clientela di riferimento. Per i siti produttivi il trend è similare; e naturalmente, in entrambi i casi, la presenza di sistemi d’areazione indipendenti (e, soprattutto, finestre) è sempre più richiesta.

In questo scenario i grandi centri commerciali sono grandemente penalizzati. Le piccole metrature normalmente affittate ai negozianti e agli artigiani non sono più adatte ad accogliere la clientela che segue le norme di distanziamento sociale, e l’assenza di sistemi di areazione indipendenti crea una forte sensazione di insicurezza. Come se non bastasse, tali complessi commerciali sono normalmente situati al di fuori dei centri urbani: una posizione a dir poco sfavorevole, soprattutto in previsione di nuove zone rosse e nuove chiusure locali.

Quale sarà il futuro del mercato degli immobili commerciali?

Fare delle previsioni è decisamente complicato, vista anche l’attuale situazione in termini di contagi e lo spettro di una nuova chiusura sempre più vicino. Ad ogni modo, considerando i fattori di cui sopra, è possibile indovinare qualche tendenza per il futuro.

Per quel che riguarda i locali commerciali, è possibile un ritorno nei centri urbani più piccoli, e nelle periferie cittadine. I commercianti e gli artigiani, forti della nuova tendenza all’acquisto “di vicinato”, potranno assicurarsi ottimi locali commerciali a prezzi ragionevoli, con un ulteriore beneficio: nel caso in cui vengano decise nuove chiusure, l’imprenditore potrà muoversi con più libertà e continuare a lavorare in sicurezza, e vicino a casa.

Per quel che riguarda gli immobili ad uso produttivo, la tendenza è simile. Gli industriali stanno chiedendo locali più vicini alle proprie abitazioni e a quelle dei dipendenti; e spazi complessivamente più ampi, ma anche meglio organizzati per gestire il distanziamento sociale.

Una tendenza inversa riguarda, invece, gli uffici: le aziende stanno comprendendo sempre di più la convenienza dello smart working, soprattutto in termini economici. Per questo, nel cuore delle grandi città, gli uffici si stanno pian piano svuotando; e le aziende ricercano locali ad uso uffici più piccoli, più semplici da sanificare e complessivamente più economici.

Quali benefici per chi decide di investire ora, e per i proprietari di immobili?

Chi desidera investire ora può far volgere questa grave situazione a proprio favore. La notevole diminuzione nei prezzi degli immobili, e i tassi dei mutui in crollo verticale, permettono a chi ha liquidità da investire di aggiudicarsi dei locali (sia commerciali che ad uso produttivo) a prezzi davvero interessanti.

I proprietari di immobili che desiderano vendere, per battere la concorrenza ormai spietata, potrebbero trovarsi in imbarazzo. Ma chi possiede immobili commerciali che sarebbero stati giudicati come inappetibili fino a pochi mesi fa potrebbe riuscire a guadagnare grazie agli affitti: parliamo, ad esempio, di immobili di ampie metrature in periferia, o locali situati in città di piccole dimensioni.

I cambiamenti causati da Covid-19 sono qui per rimanere, e probabilmente questo nuovo stile di vita ci accompagnerà ancora per molti anni a venire. Questo è il momento ideale per intuire le tendenze future, e iniziare ad adeguare – se possibile – la propria attività imprenditoriale: cogliere le occasioni di un mercato immobiliare in caduta libera potrebbe rivelarsi una scelta vincente.