Mutui: ecco a chi conviene passare dal tasso variabile al fisso

Che cos’è un mutuo a tasso fisso?

Con i mutui a tasso fisso il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata del contratto. Non importa se i tassi d’interesse salgono o scendono. Il tasso d’interesse del vostro mutuo non cambierà e pagherete lo stesso importo ogni mese. I mutui a tasso fisso hanno in genere un tasso d’interesse più elevato rispetto ai mutui variabili, perché garantiscono un tasso costante.

Sebbene la maggior parte delle persone scelga una durata di cinque anni, alcuni istituti di credito offrono mutui a tasso fisso con una durata compresa tra sei mesi e 10 anni. Quanto più breve è la durata, tanto migliore è il tasso che di solito si ottiene. Scegliere una durata più lunga significa essenzialmente acquistare certezza, ma per farlo dovrete rinunciare a tassi d’interesse più bassi.

Che cos’è un mutuo a tasso variabile?

I mutui variabili sono interessanti perché i tassi d’interesse sono generalmente più bassi di quelli dei mutui a tasso fisso. Se i tassi d’interesse scendono durante il periodo di validità, anche il tasso d’interesse del vostro mutuo diminuirà e l’importo degli interessi che pagherete diminuirà.

Un mutuo variabile offre in genere un tasso d’interesse legato al tasso prime del mutuante, che di solito è legato al tasso prime della Banca del Canada. Supponiamo che abbiate sottoscritto un mutuo al tasso prime -0,50%.

Sia che il tasso d’interesse salga o scenda, pagherete lo stesso importo ogni volta che pagherete un mutuo. La differenza sta nell’importo applicato al capitale e agli interessi. Quando il tasso d’interesse sale, una parte maggiore di ogni pagamento viene destinata agli interessi; quando i tassi scendono, una parte maggiore di ogni pagamento viene destinata al capitale, il che vi aiuterà a estinguere il mutuo più velocemente.

Molti istituti di credito consentono inoltre di convertire un mutuo a tasso variabile in un mutuo a tasso fisso in qualsiasi momento.

Come scegliere tra mutui a tasso fisso e variabile

I mutui variabili offrono generalmente tassi più bassi e maggiore flessibilità, ma se i tassi aumentano, potreste ritrovarvi a pagare di più nel corso della durata. I mutui fissi possono avere tassi più alti, ma garantiscono che pagherete lo stesso importo ogni mese per l’intera durata.

Ogni volta che si accende un mutuo, una delle prime scelte è quella di decidere per un mutuo fisso o variabile. Si tratta di una delle decisioni più significative, poiché influisce sui pagamenti mensili e sul costo totale del mutuo nel tempo. Sebbene si possa essere tentati di scegliere il tasso più basso che viene offerto, non è così semplice. Entrambi i tipi di mutuo hanno i loro pro e i loro contro, ed è per questo che è necessario capire come funzionano i mutui fissi e a tassi variabili prima di prendere una decisione.

Pro e contro di un mutuo fisso

Anche se i mutui fissi sono più popolari di quelli variabili, è importante considerare i pro e i contro prima di prendere una decisione.

Pro

• Stabilità. Il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata del contratto.
• Prevedibilità. Conoscerete la percentuale di ogni rata mensile destinata agli interessi e al capitale e potrete prevedere esattamente il tempo necessario per estinguere il mutuo.

Contro

• Costi potenzialmente più elevati nel tempo. Se i tassi d’interesse scendono, è possibile che un mutuo fisso risulti più costoso di un mutuo a tasso variabile.
• Penali di rottura. Alcuni istituti di credito applicano commissioni elevate in caso d’interruzione del contratto di mutuo fisso, ad esempio se si decide di vendere la casa.

Pro e contro di un mutuo a tasso variabile

Molte persone sono naturalmente attratte dai mutui variabili perché i tassi d’interesse sono più bassi rispetto ai mutui fissi. Tuttavia, i tassi possono cambiare in qualsiasi momento, quindi è necessario esaminare i pro e i contro prima di scegliere il mutuo.

Pro

• Costi potenzialmente più bassi nel tempo. Se i tassi d’interesse rimangono invariati o diminuiscono nel corso della durata, con un mutuo a tasso variabile pagherete meno interessi che con un mutuo fisso.

• Penalità d’interruzione minime. La maggior parte degli istituti di credito addebita tre mesi d’interessi in caso d’interruzione del contratto di mutuo a tasso variabile.

• Possibilità di passare a un mutuo fisso. Molti istituti di credito consentono ai proprietari di casa con un mutuo a tasso variabile di passare a un mutuo fisso in qualsiasi momento.

Contro

• Mancanza di stabilità. Se i tassi d’interesse aumentano, potreste ritrovarvi a pagare di più rispetto a un mutuo fisso.

• La conversione potrebbe costare di più. La conversione in un mutuo fisso avverrà ai tassi d’interesse attuali, che potrebbero essere più alti di quelli che avete sottoscritto al momento dell’accensione del mutuo.

Come scegliere tra un mutuo fisso e uno variabile

Il dibattito tra mutuo fisso e variabile può sembrare semplice, ma molti fattori diversi possono influenzare la decisione. Tradizionalmente, i mutui fissi sono quelli più popolari, ma quelli variabili hanno permesso ai proprietari di casa di risparmiare di più nella maggior parte dei casi.

Ecco alcuni elementi su cui riflettere prima di prendere una decisione:

• Tassi d’interesse. Se pensate che i tassi d’interesse saliranno, la scelta del fisso è un buon modo per bloccare i vostri tassi. Se invece pensate che i tassi scenderanno, la scelta di un mutuo a tasso variabile potrebbe farvi risparmiare molto.
• La vostra tolleranza al rischio. Se siete per natura conservatori e non amate correre rischi, un mutuo a tasso fisso è probabilmente più adatto a voi, poiché il vostro tasso d’interesse sarà lo stesso per tutta la durata e saprete esattamente quanto tempo ci vorrà per estinguere il vostro mutuo.
• Spread. Lo spread è la differenza tra i tassi più bassi dei mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile. Quando lo spread è alto, molti optano per un tasso variabile. Se lo spread è basso, può valere la pena di bloccare un tasso fisso.
• Potreste vendere la vostra casa entro la scadenza. Se avete bisogno di rompere il mutuo, dovrete pagare una penale. I mutui fissi calcolano la penale in base all’importo degli interessi che pagherete per il resto della durata, che può essere astronomico. Con i mutui variabili, di solito basta pagare tre mesi d’interessi per uscire dal contratto.

Se volete la tranquillità di sapere che i tassi d’interesse rimarranno invariati per tutta la durata del mutuo, optate per un mutuo fisso. Se invece siete disposti a speculare sul fatto che i tassi rimarranno invariati o diminuiranno, un mutuo variabile potrebbe essere più interessante.