Quale impatto ha il Covid-19 sugli investimenti commerciali?

L’emergenza coronavirus che ha travolto l’Italia, l’Europa e gli altri Paesi ha comportato danni all’economia mondiale aggravando una situazione già complessa. Per quanto riguarda l’Italia l’Istat afferma che il nostro Paese ha ricevuto uno “shock senza precedenti”: secondo l’istituto di statistica, infatti, il lockdown delle attività produttive ha aumentato le preoccupazioni dei consumatori e ha prodotto un generale crollo della fiducia dei cittadini e delle imprese. L’emergenza sanitaria ha impattato negativamente sulle attività economiche e, di conseguenza, sugli immobili commerciali. In questo articolo vedremo come l’epidemia ha influito sugli investimenti commerciali analizzando i seguenti aspetti:

• il calo degli investimenti;
• gli immobili commerciali più colpiti;
• centri commerciali e negozi;
• gli uffici.

Il calo degli investimenti

I primi 6 mesi del 2020 hanno registrato un calo degli investimenti nel settore commerciale: a fronte dei 5 miliardi del primo semestre del 2019, il primo semestre del 2020 ha visto investimenti per appena 3,8 miliardi di euro. Questo è quanto ha segnalato l’ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate: si tratta dunque di ben 1,2 miliardi in meno. Il sottodimensionamento non riguarda, però, solo l’anno precedente ma è tale anche in rapporto al primo semestre degli ultimi 5 anni e quindi è particolarmente significativo. La diminuzione degli investimenti commerciali si è avuta soprattutto nel secondo trimestre, in cui sono stati investiti 2 miliardi contro i 3,3 del 2019.

Immobili commerciali più colpiti: ecco i settori

È stato il settore alberghiero a registrare un arretramento dell’80% mentre gli uffici hanno avuto investimenti pari al 7% in più rispetto al primo semestre del 2019: entrando nello specifico possiamo notare che sono stati investiti 1,8 miliardi in totale di cui 1,4 nella città di Milano. Risulta in calo la logistica che registra il 10% in meno rispetto al primo semestre del 2019. In crescita invece del 6% il retail, soprattutto grazie all’accordo Unicredit-Esselunga.

Centri commerciali e negozi: quale futuro possibile?

Dopo aver trascorso mesi modificando le nostre abitudini con lo smart working, l’apprendimento a distanza e lo shopping online appare abbastanza chiaro che anche il mercato degli immobili ha subito dei mutamenti. Se dover stare in casa per lunghi periodi a causa del coronavirus, ha fatto scoprire l’importanza di una abitazione su misura, in cui i membri della famiglia possano lavorare, studiare e godere di spazi esterni, le attività commerciali hanno dovuto fare i conti con il progressivo aumento delle vendite online dei concorrenti e non tutte erano organizzate per spostare la vendita dal negozio fisico al canale online. Molti retailer, inoltre, hanno capito che il distanziamento sociale potrebbe essere l’elemento che affossa definitivamente la loro attività già in difficoltà. Supporre, quindi, che gli immobili commerciali potrebbero perdere almeno in parte il loro valore è quanto meno logico. Questo vale sia per i centri commerciali e i negozi, sia per gli immobili destinati all’intrattenimento come palestre, ristoranti e cinema dove si sono registrate molte chiusure. Il Presidente di Assoimmobiliare, Silvia Rovere, ha detto che se anche il retail in generale ha cercato di agire secondo una modalità di commercio multichannel, dove il canale online e quello fisico collaborano, per alcune tipologie di retail, più in sofferenza, l’esclusività del canale fisico rischia di velocizzarne l’obsolescenza. Soprattutto i centri commerciali datati e di medie dimensioni potrebbero non riprendersi dalla crisi. Si prevedono cambiamenti anche per i negozi dedicati al lusso che potrebbero optare per un ridimensionamento degli spazi.

Gli uffici

Il 2019 era stato caratterizzato da una dinamica incoraggiante per quanto riguardava le compravendite ma dopo l’emergenza coronavirus è nato un acceso dibattito sull’interesse degli investimenti commerciali. Nel periodo pre-covid si è assistito all’acquisto di uffici situati in zone residenziali da parte di investitori interessati a trasformarli in abitazioni. Adesso si tratta di capire se, nel prossimo futuro, la domanda nel comparto residenziale continuerà ad essere elevata poiché non è da escludere un calo significativo dovuto alla perdita di reddito. Il telelavoro, inoltre, ha permesso a molte aziende di risparmiare e potrebbe essere adottato anche in futuro, per lo meno per una parte dei dipendenti, quindi molti esperti prevedono un conseguente ridimensionamento delle superfici degli uffici. Altri invece ritengono che non varieranno le dimensioni dei luoghi di lavoro e tutto tornerà come nel pre-covid. Di certo ci sarà che i dipendenti dovranno poter godere del necessario comfort ambientale, oggi diventato irrinunciabile.

Le previsioni degli esperti

Uno studio del Gruppo Tecnocasa evidenzia che gli investitori interessati alle occasioni proposte dal mercato sono numerosi ma si registra una certa cautela. Tra i motivi che spingono alla prudenza c’è quello di non riuscire a riscuotere i canoni di locazione degli immobili poiché diversi locatori con l’attività in sofferenza hanno chiesto lo slittamento o la riduzione del canone di affitto: il 29% l’ha ottenuto. Diverso, invece, il caso di chi, prima dell’arrivo della pandemia di coronavirus, desiderava aprire una attività in proprio ed era intenzionato ad acquistare un immobile commerciale: in molti hanno rimandato il progetto e aspettano tempi economicamente più stabili. Engel & Völkers, leader nell’intermediazione immobiliare, afferma che gli immobili retail vedranno un cambiamento dei contratti di affitto dove ci sarà più attenzione alle clausole, più flessibilità nella durata del contratto e una maggiore semplicità ad uscirne. Il quadro delineato ci permette di capire che al momento alcuni investimenti commerciali stanno segnando il passo ma dobbiamo tenere presente che il futuro potrebbe essere generoso con chi investe in spazi di stoccaggio e in magazzini: le aziende manifatturiere, infatti, potrebbero aumentare la loro propensione ad allestire numerosi magazzini per le merci. Una previsione che invita all’ottimismo, poi, è quella di Dirk Beller, capo dell’area degli immobili commerciali di Engel & Völkers, secondo cui, dopo la crisi generata dal coronavirus, l’economia ripartirà e gli immobili commerciali riprenderanno un nuovo slancio.

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