Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: qual è la differenza?

Differenze e requisiti dei due finanziamenti

Accedere ad un mutuo vuol dire fare richiesta di un prodotto creditizio, disciplinato dall’art. 1813 del Codice Civile, che ti permette di realizzare un progetto abitativo. Se vuoi richiedere un finanziamento per acquistare, ristrutturare o costruire la tua casa potrai scegliere tra due tipi di mutuo, solo apparentemente simili: il mutuo ipotecario e quello fondiario. Sono tipologie di finanziamento regolamentate dagli art. 38-42 del Testo Unico Bancario che potrai impiegare a seconda delle tue necessità. Per fare la scelta più idonea e trarne un reale vantaggio economico, però, è necessario che tu conosca le caratteristiche che hanno in comune e i punti in cui differiscono. Tra gli aspetti che li rendono simili troviamo che in entrambi il contratto viene stipulato tra mutuante e mutuatario: il mutuante concede il finanziamento e il mutuatario si impegna a pagare le rate formate da capitale e interessi. Nei casi di insolvenza, l’Ente che ha concesso il prestito può rivalersi della perdita vendendo l’immobile. A grandi linee questi sono i principi su cui i due mutui si basano, ma adesso cerchiamo di capire quali sono le differenze per scegliere a seconda delle proprie necessità. Le più importanti riguardano:

• i tassi di interesse;
• gli eventuali limiti nell’utilizzo;
• le detrazione Irpef.

Cos’è un mutuo fondiario

Chiedi questo finanziamento se hai la necessità di un mutuo, a medio o a lungo termine, con tempi di rientro tra i 18 mesi e i 30 anni. Quando esistono i requisiti, la Banca concede il prestito per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione che deve essere anche la prima casa. Questo è un punto molto importante in quanto si può richiedere il mutuo fondiario solo se si intende comprare o ristrutturare la prima casa, quindi con questo prodotto finanziario non potrai rifinanziare altri prestiti presenti sull’immobile né acquistare una seconda casa. Si tratta di limitazioni che devono essere valutate con attenzione al momento della scelta. L’importo massimo a cui può ammontare il finanziamento è stato stabilito dalla Banca d’Italia con la delibera 22/4/1995 e, attualmente, il loan to value, cioè il rapporto tra il finanziamento ed il valore dell’immobile, non può essere maggiore dell’80%. Possono essere richiesti finanziamenti superiori ma solo a seguito di garanzie integrative come fideiussioni bancarie, polizze assicurative, garanzie da fondi pubblici e da consorzi ed altre coperture. Come avrai certamente capito si tratta di garanzie ulteriori rispetto all’iscrizione della ipoteca di primo grado sulla casa (cioè di una ipoteca che ha la priorità rispetto ad eventuali altre). Tra i vantaggi che avrai stipulando questo mutuo ci sono aspetti particolarmente rilevanti come:

• interessi molto convenienti grazie al loan to value all’80%;
• regime fiscale agevolato: interessi passivi, spese e oneri accessori vengono detratti dall’Irpef;
• spese notarili inferiori: il doppio atto notarile, previsto dalla normativa del 1976, è stato abolito.

Ricorda poi che con il finanziamento fondiario puoi scegliere tra tasso fisso e tasso variabile. Con il primo pagherai rate sempre uguali in base al tasso stabilito al momento della stipula mentre con il tasso variabile le rate sono destinate a cambiare in base alle variazioni del tasso di interesse. Nel caso, invece, che la scelta cada sul tasso misto verserai rate diverse a seconda del tasso fisso o variabile dei vari periodi. Per richiedere un mutuo fondiario puoi rivolgerti ad un Istituto di Credito e presentare:

• documento anagrafico e codice fiscale;
• dichiarazione dei redditi/busta paga;
• atto di proprietà della casa;
• documentazione inerente l’inesistenza di ipoteche.

Infine sappi che se stipuli un finanziamento fondiario, puoi estinguerlo in qualunque momento dopo aver pagato le commissioni che comportano la cancellazione dell’ipoteca.

Cos’è il mutuo ipotecario

Questa tipologia di mutuo è quella maggiormente richiesta ed è anche quella più concessa. Anche in questo caso si tratta di un finanziamento a medio/lungo termine e la durata va da 5 a 30 anni. Con il finanziamento ipotecario le finalità a disposizione, e quindi il campo di applicazione, sono maggiori infatti non solo puoi acquistare, ristrutturare o costruire la casa ma hai anche la possibilità di rifinanziare un mutuo già presente.Puoi facilmente ottenere cifre superiori all’80% del valore dell’abitazione e quindi questo rappresenta il mutuo migliore se non hai un anticipo da versare. A garanzia del prestito devi sottoscrivere un’ipoteca, che verrà registrata nel Registro degli Immobili tramite un’operazione notarile, a favore dell’Istituto che eroga il finanziamento. I tassi di interesse sono meno vantaggiosi di quelli applicati al prestito fondiario e vengono stabiliti nel momento in cui si concorda il piano di ammortamento, cioè il piano di rimborso nel quale sono previste le rate nel tempo. Anche con il mutuo ipotecario potrai scegliere tra tasso fisso o variabile, adottando eventualmente anche formulazioni che prevedono mutui a tasso variabile con un tetto massimo, grazie al quale potrai avere un tasso di interesse generalmente più basso in confronto al tasso fisso. Ti consigliamo di valutare questa possibilità se sei interessato al tasso variabile ma temi le oscillazioni verso l’alto, così non avrai sorprese. Anche per questo mutuo dovrai produrre:

• documenti anagrafici;
• documentazione dei redditi;
• documentazione dell’immobile.

Concludendo

Il finanziamento fondiario, diversamente dal quello ipotecario, ha delle limitazioni d’utilizzo e viene concesso solo in alcuni casi, quindi la prima cosa che dovrai domandarti è la finalità per la quale vuoi richiedere il finanziamento. Nel caso tu abbia un capitale pari al 20% e vuoi comprare la prima casa sarai sicuramente avvantaggiato scegliendolo: i tassi agevolati e le spese notarili inferiori, infatti, fanno guardare con interesse al mutuo fondiario. Se non hai anticipi da versare o se vuoi pagare debiti pregressi, la scelta del mutuo ipotecario è praticamente obbligata.

Dopo questo breve excursus sulle differenze tra le due tipologie di mutuo scegli il finanziamento giusto per l’immobile che desideri. Industrial Discount ti propone appezzamenti di terreni per realizzare il tuo progetto di casa ma anche immobili residenziali come ville indipendenti e appartamenti da acquistare partecipando alle vantaggiose aste giudiziarie disponibili sul sito.