Immobili commerciali possono chiedere il bonus del 110%?

Con il Decreto Legge n. 34/2020, convertito con legge n.77/2020, è possibile usufruire di una aliquota incrementata al 110% per le detrazioni riguardanti le spese sostenute tra il 1° luglio e il 31 dicembre 2020 per interventi specifici nel campo dell’efficienza energetica, del rischio sismico, degli impianti fotovoltaici e della ricarica dei veicoli. Si tratta di misure che non sostituiscono ma si aggiungono a quelle già in vigore che disciplinano le detrazioni inerenti gli interventi di:

• recupero patrimonio edilizio
• riqualificazione energetica.

Il Decreto Rilancio ha anche introdotto la possibilità di scegliere, al posto della detrazione, lo sconto da parte dei fornitori, il cosiddetto sconto in fattura, oppure di cedere il credito che corrisponde alla detrazione. Queste pluralità di opzioni riguardano:

• gli interventi riportati dall’articolo 16/bis del Tuir (lettere a, b e h) concernenti il recupero edilizio;
• gli interventi sulle facciate;
• l’installazione delle colonnine per i mezzi elettrici.

Si tratta quindi di una misura di particolare favore che in molti casi può interessare anche i proprietari di immobili commerciali ubicati all’interno dei condomini: il dubbio che l’esercizio di questa opzione fosse riservato solo agli immobili residenziali è stato chiarito dalla Agenzia delle Entrate che ha specificato i termini della questione.

La norma in generale e la regola della prevalenza

Come è noto l’agevolazione fiscale è concessa a fronte di quegli interventi che aumentano l’efficienza energetica e per quanto riguarda il bonus 110% tale detrazione viene riconosciuta per le spese inerenti gli interventi sulle parti comuni dell’edificio. Che si tratti di interventi “trainanti” (come l’isolamento termico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione e interventi antisismici) oppure di interventi “trainati” da eseguire insieme ad almeno un intervento trainante (come l’efficientamento energetico o le infrastrutture per ricarica veicoli elettrici), il Superbonus è una grande opportunità di ammodernamento. Va ricordato però che può essere applicato ai lavori riguardanti le parti comuni di un edificio, cioè lavori inerenti a un edificio ad uso residenziale nella sua interezza oppure su una singola unità abitativa “funzionalmente indipendente” in cui abiti un nucleo famigliare e che disponga di impianti per il gas, l’acqua, il riscaldamento e l’energia elettrica. Vengono esclusi gli immobili in cui è svolta una attività di impresa. Questo però non vuol dire che le attività commerciali sono totalmente estromesse dal beneficio fiscale, infatti in alcuni casi ne hanno diritto se i lavori sono eseguiti sulle parti comuni. L’agevolazione viene allora ripartita tra tutti i proprietari, compresi i possessori di immobili ad uso lavorativo ubicati in quel condominio. Di conseguenza il negozio, il laboratorio o la palestra possono usufruire delle detrazioni ma solo se gli interventi riguardano le parti comuni e non il proprio immobile. Questo significa che chi è proprietario di un locale di categoria A/10, categoria catastale che comprende gli uffici e gli studi privati può, a determinate condizioni, avvalersi delle detrazioni date dal Superbonus al 110%. La ratio della norma si basa sul fatto che l’agevolazione è una misura presa per gli interventi eseguiti sugli edifici residenziale e abitativi. Sono quindi da considerare escluse tutte le spese fatte per lavori nell’immobile in cui viene svolta attività d’impresa. Per fare un esempio pratico: se in un condominio l’assemblea decide di realizzare il cappotto termico, poiché si tratta di un lavoro fatto sulle parti comuni anche chi possiede una attività professionale può godere del beneficio fiscale. Il beneficio dovrà essere diviso tra gli aventi diritto, in base alla tabella millesimale della proprietà (e quindi in base a quanto il proprietario avrà partecipato ai costi dei lavori). Il Superbonus deve però seguire il concetto di prevalenza (ed è questa la condizione che ammette o esclude gli immobili commerciali) e quindi non sempre chi svolge una attività professionale può usufruire delle detrazioni.

La prevalenza e i suoi effetti

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito un punto che aveva dato il via a diverse interpretazioni, alcune delle quali non completamente in sintonia con il Decreto. La perplessità riguardava il caso in cui il condominio avesse una prevalenza di unità immobiliari ad uso commerciale rispetto al numero di abitazioni. La circolare n. 24/E del 2020 esplicita che se in uno stabile gli immobili residenziali sono più del 50%, anche il proprietario dell’unità commerciale è ammesso alla detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni. Nel caso invece che gli immobili residenziali siano numericamente inferiori al 50% del totale, allora il Superbonus per i lavori fatti sulle parti comuni potrà essere goduto solo dai proprietari degli appartamenti ad uso abitativo. In questo secondo caso gli immobili commerciali vengono esclusi dalla misura del Decreto Rilancio, mentre i proprietari di immobili ad uso abitativo in cinque anni possono detrarre dall’Irpef le spese sostenute tra il 1° luglio e il 31 dicembre 2021. È importante poi ricordare che nel caso di lavori realizzati sulle parti comuni anche i possessori di pertinenze come ad esempio i box e le cantine che hanno partecipato alle spese, hanno diritto al bonus 110%. Vi è poi un altro caso in cui gli immobili commerciali possono usufruire del Superbonus al 110% e questo è un ulteriore chiarimento che l’Agenzia delle Entrate ha dato con la risposta n. 538 del 9/11/2020. L’interrogativo riguarda il caso in cui si possiede una unità immobiliare di categoria C/2 (magazzini, deposito, locali di sgombero e altro) e si intende effettuare una ristrutturazione edilizia per ottenere un immobile residenziale indipendente, dove il proprietario abiterebbe con il proprio nucleo familiare. La risposta dell’Agenzia delle Entrate è stata positiva e quindi il richiedente potrà godere del beneficio fiscale alla condizione, però, che nel provvedimento che autorizza gli interventi sia chiaro il cambio di destinazione d’uso dell’immobile che diventerà residenziale. Appare così evidente che, in questo caso, se si desidera usufruire delle detrazioni per gli interventi effettuati, gli immobili devono essere accatastati ad uso residenziale.