Cos’è il leasing immobiliare?

Leasing immobiliare, principali aspetti da conoscere.

Comprare un’abitazione può essere un sogno irrealizzabile quando non si dispone di tutta la somma necessaria e accedere al mutuo risulta difficile, se non impossibile. In questi casi, una strada alternativa può essere quella del leasing immobiliare. Ma cos’è e come funziona esattamente il leasing immobiliare? Quali sono le differenze rispetto al mutuo?

Si sente parlare più spesso di leasing per le automobili, e più di rado per gli immobili. In realtà, il contratto di leasing viene applicato in diversi ambiti, oltre al settore delle auto può essere infatti impiegato anche per gli attrezzi industriali e gli immobili. Da sapere, inoltre, che, dalla legge di stabilità 2016, il leasing immobiliare può essere applicato anche per l’acquisto della prima casa. Se ti stai domandando quali possono essere i vantaggi di questa formula sappi che questi sono sicuramente tanti, anche se non mancano i punti deboli di questa particolare operazione. Per chiarire la questione, sarà utile soffermarci sui seguenti aspetti:

• cos’è il leasing immobiliare?
• come funziona il leasing immobiliare?
• vantaggi del leasing immobiliare;
• differenze tra leasing immobiliare e mutuo;

Cos’è il leasing immobiliare

Il leasing immobiliare è un contratto di locazione che prevede la possibilità di riscattare il bene dopo averne goduto, in cambio del pagamento di rate periodiche.

Al termine del contratto l’utilizzatore può decidere se restituire il bene o diventarne proprietario versando la differenza tra quanto già pagato e il valore del bene.

La cifra per il riscatto – normalmente chiamata maxi rata finale – è stabilita al momento della sottoscrizione del contratto e rappresenta la somma da versare per diventare finalmente proprietari dell’immobile. Accade infatti che dopo aver corrisposto per alcuni anni il canone mensile alla banca o alla società finanziaria che ha concesso il leasing, il cliente può riscattare la casa con un maxi versamento finale oppure rinunciarvi. In questo caso è come se si fosse pagato un affitto per un certo periodo di tempo. Se lo si vuole, è anche possibile decidere di estendere il leasing alle stesse condizioni, o a condizioni diverse, con l’obiettivo di diventare proprietari dell’immobile più avanti.

Come funziona il leasing immobiliare?

Se si sceglie di stipulare un contratto di leasing immobiliare solitamente la banca o la società finanziaria propone un piano di pagamento che prevede delle rate mensili o trimestrali. Il cliente può andare a vivere nella nuova abitazione fin dall’inizio del contratto.

Il pagamento delle rate avviene per un periodo di circa 4-5 anni, al termine dei quali il cliente può decidere di acquistare il bene (pagando contestualmente una ingente somma di denaro, che ad ogni modo risulta inferiore all’attuale valore di mercato poiché dal valore del bene vengono detratte tutte le rate pagate nei precedenti 4-5 anni).

In caso di mancato riscatto del bene il cliente dovrà lasciare l’immobile all’ente proprietario del bene. Da sapere, inoltre, che il leasing immobiliare può essere concesso solamente da intermediari finanziari e banche. Pertanto, non possono concederlo né le persone fisiche, quindi privati cittadini, né società o altri enti al di fuori delle banche. Invece l’utilizzatore del leasing può essere esclusivamente un privato cittadino ovvero una persona fisica.

Questo perché il leasing immobiliare è stato costruito appositamente per agevolare l’acquisto di un’abitazione, in particolare della prima casa. Non è stato concepito per permettere a grandi enti di acquistare in modo agevolato immobili per poi poterli rivendere o affittare a loro volta.

Vantaggi del leasing immobiliare

Quali sono i vantaggi del leasing immobiliare? Il primo vantaggio è legato al fatto che, considerando la somma canoni + riscatto, trascorso qualche anno l’operazione risulta generalmente più economica rispetto all’acquisto della casa al prezzo di mercato iniziale. Inoltre, fino al 2020 sono previste agevolazioni fiscali su questa operazione, particolarmente interessanti per chi ha meno di 35 anni e un reddito annuo non superiore a 55.000 euro. Per chi sottoscrive un contratto di leasing immobiliare è prevista una detrazione del 19% sul canone, inclusi i costi accessori, per un ammontare massimo di 8.000 euro l’anno, e una detrazione del 19% anche sulla somma del riscatto, fino a 20.000 euro.

In sintesi, i principali vantaggi del leasing immobiliare sono:

• la possibilità di finanziare anche il 100% del costo dell’immobile;
• la possibilità di inserire nella spesa anche i costi per l’arredamento;
• la possibilità di risparmiare sulle spese notarili per il rogito;
• la rendita derivante dall’immobile acquistato non viene considerata ai fini del calcolo del reddito imponibile;
• la possibilità di personalizzare il contratto di leasing in base alle proprie esigenze (ad esempio in termini di anticipo della maxi rata iniziale, che oscilla tra il 10 e il 30%);
• il tasso di interesse è fisso per tutta la durata del contratto.

Non mancano ovviamente gli svantaggi legati al leasing immobiliare, ad esempio il fatto che il canone mensile da versare è più alto della rata del mutuo (anche in virtù del fatto che la durata del contratto è più breve), e che disporre degli anticipi e della maxi somma richiesta per il riscatto dell’immobile potrebbe essere più difficile del previsto.

Differenze tra leasing immobiliare e mutuo

Esiste una sostanziale differenza tra leasing immobiliare e mutuo: la proprietà del bene. Di fatti, con il leasing non si è proprietari del bene finché non vi è il riscatto finale, perciò a livello fiscale non avendo alcuna proprietà non dovremo pagare le tasse nel periodo del pagamento delle rate.

Con il mutuo si diventa subito proprietari dell’immobile, con tutti i diritti e doveri connessi. Si dovranno pagare le tasse legate alla proprietà sull’immobile ma si potrà ad esempio ipotecarlo, ristrutturando o affittarlo, a seconda delle proprie necessità.

Altre differenze riguardano la durata del pagamento delle rate. Come abbiamo anticipato, prima del riscatto finale vi è un periodo di rateizzazione di 4-5 anni. Il mutuo consiste invece in un finanziamento agevolato della durata di circa trent’anni.