Immobili per l’impresa: cresce la domanda di capannoni?
Grazie alla crescita dell’e-commerce, i tassi di sfitto per gli immobili per l’impresa sono prossimi ai minimi storici, mentre l’utilizzo è in aumento e prezzi sono a livelli record, A causa della recente crisi globale, moltissime aziende stanno rivedendo il concetto di lavoro, a favore di incarichi ibridi e lavoro da remoto. Ma, mentre si impiega meno spazio per gli uffici, le esigenze immobiliari di numerose aziende si sono espanse ad un ritmo vertiginoso, soprattutto quelle che forniscono evasione di ordini e rivendite online hanno raddoppiato il numero di magazzini nell’ultimo anno. Acquistare un capannone industriale, in questo particolare momento storico con una richiesta in continuo aumento, diventa quindi un investimento certo su cui puntare.
La richiesta di affitti è in aumento
Con una revisione globale del concetto di lavoro, il mercato immobiliare per l’impresa è più in fermento che mai, soprattutto a causa del fiorire di un’ondata di e-commerce alimentata dalla pandemia e dall’aumento della domanda dei consumatori per ottenere più prodotti a velocità simili a quelle di Amazon. I tassi di sfitto degli edifici industriali sono prossimi al minimo storico e nuovi magazzini non possono essere costruiti abbastanza rapidamente per soddisfare le esigenze di produttori dei vari settori di beni di consumo. Gli affitti sono aumentati, soprattutto nei mercati costieri , vicino ai centri abitati e in prossimità degli hub portuali, raggiungendo cifre vertiginose e portando spesso a guerre di offerte tra gli occupanti che stanno contribuendo a far aumentare i tassi di affitto.
Indubbiamente, la pandemia ha accentuato un fenomeno che era già in fermento nel periodo subito precedente. Milioni di consumatori bloccati in casa ordinavano un numero crescente di merci, mentre molti negozi fisici si sono trovati costretti a passare al digitale pur di rimanere a galla contro i grandi colossi dell’e.commerce. Oltre al rapido cambiamento del comportamento dei consumatori, la pandemia ha messo in luce anche la fragilità della catena di approvvigionamento globale. A causa della chiusura delle grandi industrie cinesi, i negozi hanno subito gravi carenze di abbigliamento, parti di automobili e materiali di imballaggio. I rivenditori hanno risposto garantendo più spazio di archiviazione per mitigare l’impatto di shock futuri focalizzandosi sugli immobili per l’impresa.
Uno sguardo al futuro
Il reshoring della produzione sta guadagnando slancio, le aziende stanno portando più prodotti a terra e hanno bisogno di più spazio per le loro merci in modo da non cadere in una nuova situazione di crisi come quella recente. Tutti questi fattori stanno contribuendo all’aumento dei prezzi. Inoltre, i costi di costruzione sono più alti a causa dell’inflazione e dei limiti di offerta e le aziende stanno costruendo strutture tecnologiche, con carrelli elevatori automatici e sistemi di recupero automatico dello stoccaggio. La competizione per lo spazio costringe le aziende a fare i conti con costi più elevati, dovendo trovare sempre nuovi modi per collocare l’inventario più vicino al cliente, anche se si tratta di trarne un margine inferiore, cercando sempre nuovi immobili per l’impresa.
Uno dei motivi per cui i piccoli rivenditori si rivolgono a start-up di outsourcing di adempimento, che si occupano di stoccare le merci ed evadere gli ordini, è evitare i costi e la seccatura di trovare un magazzino e assumere i lavoratori necessari alla gestione delle mansioni extra che questo comporterebbe. Preferiscono dunque convertire questi costi fissi in costi variabili che pagano in base alle effettive transazioni. In questo quadro, le start-up devono essere opportunistiche, affidandosi a società immobiliari continuamente alla ricerca di nuovi spazi di stoccaggio. Le sfide del mercato immobiliare per l’impresa stanno spingendo più marchi e venditori emergenti al modello di outsourcing. Nella fascia più alta del mercato, Amazon sta raccogliendo spazio per accelerare la distribuzione.
La domanda di magazzini continua a salire
Secondo il nono studio annuale sulla domanda di inquilini industriali di JLL Industrial, che tiene traccia delle richieste di 1.800 singoli futuri inquilini che necessitano di oltre 200 miloni di metri quadrati di spazio, il volume della domanda futura è aumentato del 22 % su base annua nel 2021. In questo momento, l’aumento della concorrenza e la mancanza di spazio disponibile mantengono gli inquilini sul mercato leggermente più a lungo rispetto allo scorso anno. Mentre le nuove transazioni sul mercato hanno rallentato lievemente nel 2020 a causa della corrente pandemia, le nuove richieste sono aumentati del 27% quest’anno poiché gli inquilini si sono adeguati per soddisfare la domanda crescente dei consumatori.
JLL afferma che la domanda è più diffusa che mai in tutti i settori. La pandemia ha accelerato la domanda di consegne a domicilio, logistica e consegna dei pacchi in quasi tutte le regioni del mondo. Inoltre, poiché sempre più venditori entrano nel sistema della consegna a domicilio, l’e-commerce ora rappresenta quasi un quinto di tutta la domanda industriale. Nello studio JLL ha scoperto che il numero di nuovi entranti nel settore dell’e-commerce è aumentato del 21% quest’anno. Con l’anticipazione che l’e-commerce costituirà il 40% di tutte le vendite al dettaglio nei prossimi 5-10 anni, JLL Industrial prevede che la domanda di immobili per l’impresa per tutti i settori correlati continuerà a guadagnare quote di mercato.
I settori più coinvolti
JLL nel suo studio evidenzia che la logistica e consegna dei pacchi è stata oggetto, nelle stagioni passate, di una crescente attenzione da parte dei mercati secondari e terziari. Di conseguenza, dopo un 2020 e un 2021 forti, prevede che verranno eseguiti più contratti di locazione per immobili destinati a ospitare la logistica e la gestione della consegna di pacchi anche nel 2022. Anche alimenti e bevande hanno registrato un’enorme crescita. JLL prevede che questo settore continuerà a registrare una forte crescita poiché i consumatori continuano a ordinare la consegna a domicilio dopo la pandemia. Ciò aumenterà le esigenze logistiche del settore, con conseguente richiesta di immobili per lo stoccaggio delle merci.
Il ruolo dell’edilizia nell’aumento della ricerca di immobili per l’impresa
Anche l’edilizia ha registrato un boom nell’ultimo anno, con la domanda di società di costruzioni, macchinari e materiali in aumento di quasi cinque milioni di metri quadrati dal 2020 al 2021. Jll prevede che la crescente domanda d’immobili terrà occupati i costruttori di case e gli sviluppatori residenziali. Con l’aumento della domanda di spazio di magazzino, anche queste strutture diventeranno più sofisticate. Entro il 2026, l’automazione del magazzino dovrebbe crescere del 14% secondo la società di ricerca LogisticsIQ. Mentre gli Stati Uniti sono all’avanguardia a livello globale, Indonesia, Australia e Filippine stanno recuperando terreno, secondo JLL. Insieme all’espansione dei centri di stoccaggio e distribuzione, l’automazione è la risorsa più grande per le aziende.
