Calcolo del rendimento di un investimento immobiliare

Come calcolare il rendimento di un investimento immobiliare.

Disponi di una somma di denaro e stai pensando di investire nel mattone? Ti stai chiedendo se un investimento nel settore immobiliare conviene? Se ad esempio sei interessato all’acquisto di un appartamento da rivendere o affittare, sicuramente saprai che si tratta di un investimento molto interessante, perché specialmente nelle grandi città le richieste di appartamenti in affitto sono in costante crescita. Avrai allora la necessità di pianificare con attenzione questo tipo di operazione, definendo con esattezza il rendimento e rischio di un investimento immobiliare.

Il settore immobiliare dopo gli anni difficili della crisi economica del 2008 comincia a evidenziare un trend decisamente positivo. Pertanto, nel contesto attuale gli investimenti immobiliari potrebbero rappresentare un’ottima opportunità di guadagno per chi saprà approfittare della situazione. In primis, investendo in immobili in grado di garantire una rendita costante nel tempo (i cosiddetti “immobili a reddito garantito”). 

La scelta di investire in una proprietà, però, deve avvenire sempre considerando la capacità di calcolare il rendimento dell’investimento immobiliare intrapreso, derivante dalla locazione della proprietà. Che tu stia intraprendendo un investimento immobiliare per la prima volta, o che tu sia già proprietario di diversi immobili, non importa: non potrai mai trascurare il calcolo del rendimento del tuo investimento immobiliare.

Assicurarsi che la proprietà si ripaghi da sola nel tempo è molto più importante che ottenere uno sconto in fase di acquisto, o qualche profitto quando la si vende. Se stai valutando di investire in immobili commerciali, ecco allora i principali quesiti che dovrai porti:

• cos’è il rendimento immobiliare?
• come calcolare il rendimento di un investimento?
• da cosa viene convogliato il rendimento?
• cos’è il ritorno sull’investimento?
• è corretto usare solo il tasso di rendimento per valutare la bontà di un investimento? 
• qual è la rendita da locazione ideale per decidere di acquistare?

Cos’è il rendimento immobiliare?

Il rendimento permette di misurare il reddito futuro prodotto dal nostro investimento. Il rendimento immobiliare è importante soprattutto nel settore commerciale poiché i tassi di crescita del capitale non sono solitamente alti quanto quelli del mercato immobiliare residenziale. Quindi è fondamentale saper calcolare il rendimento derivante dal nostro immobile per decidere se investire o meno.

Come calcolare il rendimento di un investimento?

Il calcolo del rendimento di un investimento immobiliare viene definito in percentuale, in base al costo o al valore di mercato della proprietà, al reddito annuale e ai costi di gestione. Non considera la crescita del capitale, ovvero di quanto la proprietà aumenta di valore nel tempo.

Nel calcolare il rendimento è importante distinguere tra “rendimento lordo” o “rendimento netto”. Il rendimento lordo viene calcolato prima delle spese, mentre il rendimento netto include anche le spese correnti come le spese di gestione, i costi di manutenzione, l’imposta di bollo e altre spese, come ad esempio la tassazione per gli immobili sfitti.

Il rendimento viene calcolato dividendo il reddito da locazione annuale su un immobile in base al costo di acquisto, secondo la seguente formula:

Rendimento lordo = reddito locativo annuale (affitto mensile x 12 mensilità / valore della proprietà) x100.

Quindi se il prezzo a cui acquisti la proprietà è pari a 750.000 euro e la affitti a 6000€ al mese (72.000€ l’anno), il rendimento annuale del tuo investimento sarà del 9,6%. Il rendimento calcolato in questo modo non considera le spese correnti legate all’attività e pertanto rappresenta il rendimento lordo.

Le proprietà commerciali sono caratterizzate da un rendimento molto più elevato rispetto a quelle di tipo residenziale, con rendimenti sopra il 7% rispetto ai rendimenti del 4-5% degli immobili residenziali.

Da cosa viene convogliato il rendimento?

I principali fattori trainanti del mercato immobiliare commerciale sono rappresentati da produzione nazionale, fiducia nelle imprese e tassi di occupazione. Tutti questi tre fattori sono influenzati dalla fiducia dei consumatori, dalla politica e dall’economia. I rendimenti delle proprietà commerciali sono soggette alle condizioni del mercato, infatti gli affari possono anche fallire. Questo rischio si riflette nei maggiori rendimenti delle proprietà commerciali.

Cos’è il ritorno sull’investimento?

La domanda di immobili determina in misura rilevante il rendimento della proprietà commerciale. Quando la domanda è alta, aumenta il costo di acquisto di un investimento immobiliare e diminuisce il rendimento. Si verifica dunque il fenomeno definito “irrigidimento dei rendimenti”.

Se invece cala la domanda di immobili, i prezzi diminuiscono e i rendimenti possono aumentare. Quando aumenta il rapporto affitto-valore, si verifica la cosiddetta “flessibilità del rendimento”.

Tuttavia, oltre alla misura del ritorno sull’investimento, bisogna tenere conto di molti altri fattori, come la probabilità di trovare un buon inquilino nel lungo periodo, i costi di manutenzione e infrastruttura, l’idoneità e la posizione di un immobile e tutti gli altri fattori che possono influire sulla capacità di raggiungere il rendimento atteso.

È corretto usare solo il tasso di rendimento per valutare la bontà di un investimento?

Sebbene il tasso di rendimento sia un buon indicatore della bontà di un investimento immobiliare, non è certo l’unico fattore da tenere in considerazione. Ci sono investimenti che potrebbero diventare oggetto di speculazioni di mercato e di eventi imprevisti. Sicuramente, dovresti anche considerare il potenziale di crescita del reddito prodotto dall’immobile, così come le variazioni di valore della proprietà stessa.

Ad esempio, se acquisti un immobile a 750.000€, calcolando di guadagnare dalla messa a reddito dello stesso 75.000€ annui, ciò che ti aspetti sarà un tasso di rendimento del 10%. Supponendo che il mercato locale si modifichi e il valore dell’immobile aumenti a 1.500.000€, avrai un tasso di rendimento meno profittevole, pari al 5%. In questo caso la cosa migliore potrebbe essere vendere l’immobile e investire i relativi profitti in un altro investimento.

Qual è la rendita da locazione ideale per decidere di acquistare?

Un buon rendimento per una proprietà acquistata con il proposito di affittarla è intorno all’8% o più. Sotto questo valore il flusso di cassa della proprietà potrebbe non bastare per coprire i costi di gestione, il pagamento del mutuo e anche i problemi imprevisti che potrebbero verificarsi quando si investe in proprietà.

Ma il rendimento non è l’unico fattore da considerare, bisogna valutare anche la zona in cui è collocato l’immobile. Per capire se l’investimento è conveniente si può utilizzare il tasso di rendimento medio nella zona in cui è situato l’immobile così da determinare il reddito che la proprietà deve produrre.

Basta semplicemente moltiplicare il prezzo richiesto per l’acquisto, per il tasso di rendimento di immobili simili nella zona, trovando così il reddito netto consigliato.

Ad esempio, se hai acquistato un immobile per 500.000€ in una zona in cui il tasso di rendimento di proprietà simili è circa pari all’8%, il reddito netto consigliato sarà calcolato nel modo seguente: 500.000 x 0,08 = 40.000€. Questo rappresenta il reddito netto che l’immobile deve produrre ogni anno per avere un tasso di rendimento pari all’8%, di conseguenza dovrai adeguare il relativo canone di locazione.