Aste con incanto e senza incanto: due diverse modalità di acquisto

Scopriamo le tipologie di aste: con incanto e senza incanto

Il mondo delle aste ti offre enormi possibilità di risparmio perché è una procedura che ha come obiettivo il soddisfacimento dei creditori e molto spesso si tratta di beni in eccellenti condizioni che vengono venduti ad un prezzo inferiore al loro valore. Questi beni, mobili e immobili, rappresentano la possibilità di incrementare il proprio business se si è imprenditori o di acquistare una casa per abitarci o per investire i risparmi. Che l’oggetto della gara sia un macchinario, una casa, i ponteggi per l’edilizia o un’auto è bene, però, conoscere la procedura e le norme. L’asta giudiziaria si basa su due formule attraverso le quali si procede alla vendita del bene pignorato: leggendo questo post scoprirai le modalità attraverso cui si svolgono le aste giudiziarie, cosa significa con incanto e cosa vuol dire se l’asta è senza incanto.

Di seguito tratteremo, quindi, l’attività processuale e le modalità di:

• vendita senza incanto
• aggiudicazione della vendita senza incanto
• vendita con incanto

Aste senza incanto

Come sai il Codice di Procedura Civile, all’art. 579, prevede che qualunque individuo possa fare offerte tranne il debitore esecutato. Tale norma comprende anche l’accordo con un eventuale terzo, incaricato dal debitore, perché aggirerebbe il divieto che grava sull’indebitato. La legge prevede anche che se non è possibile fare l’offerta di persona, chi concorre all’asta possa ricorrere ad un mandatario a cui sarà conferita una procura speciale.

Il procedimento di esecuzione può riguardare un’asta senza incanto: ma nelle aste giudiziarie cosa significa senza incanto? Si tratta di un tipo di vendita disciplinata dagli articoli 570-575 c.p.c. secondo i quali si ha una vendita senza incanto quando si deve produrre un’offerta in busta chiusa. Nell’offerta, oltre al prezzo, devono essere indicati tutti gli elementi, utili alla valutazione della proposta, come i tempi e i modi di pagamento.

Efficacia dell’offerta

Per poter partecipare l’acquirente deve versare una cauzione, il cui importo è indicato nell’avviso di vendita: senza tale deposito l’offerta è priva di efficacia. L’offerta non è efficace anche se non sono rispettati i tempi e perviene oltre i termini stabiliti dall’art. 569. Una domanda che molti potenziali acquirenti si pongono è: “Ad un’asta senza incanto quanto offrire?” L’interrogativo è legittimo e la risposta viene fornita dall’art. 571 c.p.c: al comma 2 viene stabilito che l’offerta non deve essere inferiore a più di un quarto della cifra indicata nella ordinanza, cioè non deve essere inferiore al 25% del prezzo di base. Ti sarà facile, quindi, calcolare l’importo: infatti se l’ordinanza di vendita prevede un prezzo pari a 200, l’offerta dovrà essere 150 perché sia ritenuta efficace.

Se le offerte valide che superano il prezzo base sono più di una, non avviene l’aggiudicazione al miglior offerente ma è indetta la gara in cui il prezzo base diventa l’offerta più elevata. Una delle principali differenze rispetto all’asta con incanto (dove l’aggiudicazione è provvisoria) è la seguente: per la vendita senza incanto l’aggiudicazione è definitiva ma solo se si provvede a saldare il prezzo e a fornire i documenti osservando i termini temporali stabiliti.

Aste con incanto

Forse ti starai domandando come e perché avviene la vendita all’asta con incanto. È importante chiarire che la vendita con incanto avviene quando si è verificata una vendita senza incanto deserta. Evento che accade quando non ci sono state offerte per il bene pignorato. Nel caso si verifichi questa evenienza, l’asta viene resa più appetibile, attraverso appositi meccanismi dettati dal codice di procedura, per arrivare a soddisfare le esigenze creditorie. Se accade che, per il bene venduto in maniera forzata, non sono presenti offerte, il Giudice dopo aver redatto il verbale, fissa una successiva udienza in cui il prezzo del bene è ribassato. Se le aste deserte si succedono, si passa alla vendita con incanto che è la vendita al miglior offerente. L’aggiudicatario sarà, allora, colui che presenta una offerta maggiore delle altre.

L’asta con incanto è una gara pubblica in cui i soggetti che partecipano presentano offerte concorrenti tra loro: quando un’offerta è maggiore della precedente quest’ultima viene eliminata. Il rilancio avviene secondo una cifra minima stabilita dal Giudice quindi se il primo concorrente propone 120.000 euro e il rialzo minimo (contemplato nel bando) è di 7.000 euro, il secondo dovrà proporre, entro tre minuti, non meno di 127.000 euro. La sessione di tre minuti non è da sottovalutare poiché si tratta del tempo massimo che ti sarà concesso per il rilancio. Il bene viene aggiudicato dall’acquirente che ha lanciato l’ultima offerta se nei tre minuti successivi alla proposta non ne sopraggiunge un’altra. L’aggiudicazione viene fatta, però, solo in maniera provvisoria. Bisogna infatti ricordare che l’art. 584 del Codice di Procedura Civile stabilisce che dopo l’incanto, nei successivi 10 giorni, possono essere fatte altre offerte ma, perché siano efficaci, devono superare di un quinto quella proposta durante l’incanto. Si parla, in questi casi di “rialzo del quinto“. Per farti un esempio: se il prezzo raggiunto è di 100.000 euro, l’offerta con il rialzo dovrà essere di 120.000 euro. La proposta viene depositata e il partecipante all’asta integra la cauzione versata per la prima gara entro i termini stabiliti dal Giudice. A questo punto è stato raggiunto un prezzo e il Giudice può indire la gara con un nuovo prezzo di partenza.

Decadenza dell’aggiudicatario

Nel caso nessuno partecipi alla nuova asta, l’aggiudicatario provvisorio diventa definitivo ed è tenuto a versare il corrispettivo dovuto entro i termini stabiliti. Se ciò non accade è penalizzato con la decadenza e con la conseguente perdita di quanto versato come cauzione. Dopo il versamento si può verificare l’eventualità che il Giudice reputi troppo basso il prezzo rispetto al valore del bene: in questo caso la vendita può essere sospesa. In caso contrario viene emesso un decreto di trasferimento del bene con il quale sono sanati eventuali “vizi” come ipoteche e pignoramenti. A questo proposito è importante ricordare che nelle procedure esecutive non è necessaria la presenza del Notaio perché il decreto è equivalente ad un rogito.